Ou seja, muito antes da venda, os clientes Place Me são informados com detalhe sobre os possíveis encargos resultantes da venda do imóvel, como o imposto sobre a mais-valia. Desta forma, podem tomar as decisões de forma consciente, sem surpresas de última hora.
Mas chega de falar sobre nós. Vamos lá ao que interessa. Para percebermos melhor como funcionam as contas em torno da mais-valia, estivemos à conversa com Paula Ferreira, Business Manager na Edit Value – Apoio à Gestão.
Então, afinal, o que é a mais-valia?
Simplificando, a mais-valia é o ganho que obtém na venda de um imóvel e, quando é tributado, o valor é englobado no IRS. Não existe um imposto próprio.
Quando…!?
Sim, há casos em que o vendedor está isento de pagar a mais-valia. Explicamos tudo abaixo, de forma rápida e simples.
Em que casos há isenção de pagamento de imposto?
Em todos os casos, a transação financeira deve ser declarada e englobada no IRS. No entanto, há situações em que está isento de pagamento de imposto sobre a mais-valia:
- Se reinvestir o ganho da mais-valia em habitação própria permanente num prazo de 36 meses (habitações secundárias não estão incluídas). Se fizer apenas um reinvestimento parcial, a isenção da mais-valia imobiliária referida apenas respeitará à parte proporcional;
- Os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
- Os imóveis adquiridos antes de 1989.
Muito importante: mesmo que haja isenção de tributação sobre a mais-valia, ela deve ser sempre declarada no IRS, como nos recorda Paula Ferreira.
E como se calcula?
A mais-valia é calculada recorrendo a uma equação simples. Ao valor da venda subtrai-se o valor da compra (depois de aplicado o fator de correção monetária), subtraem-se os encargos com a valorização (por exemplo, obras) e os encargos de compra e venda.
A colaboradora Edit Value alerta que o valor final apurado recai uma tributação de 50%. Ou seja, se a mais-valia for de 10.000€, a tributação recai sobre 50%, somando em IRS o ganho de 5.000€ ao rendimento obtido no respetivo ano.
Podemos ver um exemplo prático?
Claro que sim. Na Place Me, procuramos sempre a solução mais prática e eficaz para informar os clientes de forma clara e percetível. Ora vamos lá.
O senhor José comprou um apartamento em 2010 por 100.000€. De acordo com o Portal das Finanças, o coeficiente de correção monetária é de 1.2. Assim, o valor de compra do imóvel para este cálculo é de 120.000 euros (valor de compra x coeficiente de correção monetária).
Ora, se o senhor José vender o mesmo imóvel em 2022 por 150.000€, a mais valia cifra-se em 30.000€ (150.000€-120.000€).
No entanto, o senhor José efetuou obras de instalação de aquecimento central no valor de 2.000€ (encargos de valorização) e teve despesas administrativas no valor de 1.000€ (encargos de compra e venda). Estes encargos são subtraídos à mais-valia, que passa a ser de 27.000€ (30.000€ - 2.000€ - 1.000€).
Assim sendo, supondo que o senhor José não entra nem nenhum dos casos de isenção descritos acima, metade da mais valia (neste caso 13.500€) será englobada e tributada no IRS.
